LOKASYON GAYRİMENKUL EV SATIŞ REHBERİ
Evinizi Satmanın A’dan Z’ye Aşamaları ve Dikkat Etmeniz Gereken Önemli Hususlar
Evinizi İlan Listeleme Sitelerine Koyun
Tapu Devir İşlemlerine Geçin
Yapılması Gereken İşlemleri Atlamayın
LOKASYON GAYRİMENKUL EV SATIŞ REHBERİ
Evinizi Satmanın A’dan Z’ye Aşamaları ve Dikkat Etmeniz
Gereken Önemli Noktalar
Bu rehberde, bir evin satışı sırasında karşılaşacağınız tüm aşamaları ve dikkat etmeniz gereken önemli noktaları bir araya getirdik. Ayrıca evinizi hızlı ve değerinde satabilmeniz için gerekli önerileri de yine bu rehberdeki adımlarda sizin için derledik.
İster evinizi kendiniz satın, isterseniz de bir emlak danışmanı veya profesyonel bir emlak danışmanlığı şirketi ile satın, bu bilgilere hakim olmanız, evinizin hızlı ve değerinde satılmasında size büyük avantajlar sağlayacaktır.
Öncelikli olarak yapmanız gereken şey, evinizi doğrudan kendiniz mi satacaksınız, bir emlak danışmanı ile mi çalışacaksınız, yoksa profesyonel bir emlak danışmanlığı şirketi ile mi pazarlayacaksınız ona karar vermek olacaktır. Şimdi bu üç durumu da inceleyelim:
Evinizi kendiniz satmaya karar vermeniz durumunda aşağıdaki adımları izleyerek evinizin değerinde ve hızlı bir şekilde satılmasını sağlayabilirsiniz.
Evinizi satmaya karar verdiyseniz öncelikle evinizin gerçekçi piyasa satış fiyatını belirleyebilmek için bir konut değerleme (ekspertiz) çalışması yapmalı ya da yaptırmalısınız. Evinizin bulunduğu bölgedeki güncel ortalama (brüt) metrekare fiyatlarını öğrenerek satış fiyatınızı belirlemeye başlayabilirsiniz.
Bunu lokasyongayrimenkul.com listeleme sitemizin online olarak sağladığı verileri kullanarak yapabileceğiniz gibi profesyonel olarak bu alanda hizmet veren konut değerleme şirketlerinden de hizmet alabilirsiniz.
Basitçe, satılacak eviniz ile aynı lokasyon da bulunan emsal dairelerin gerçekleşen satış bedellerini öğrenerek bir karşılaştırma yapabilirsiniz. Karşılaştırılacak dairelerin yaşlarının, metrekarelerinin, bulunduğu katların ve baktıkları cephelerin benzer olması gibi ölçütler doğru bir karşılaştırma yapılabilmesi açısından oldukça önemlidir.
Burada evinizin satış değerini de etkileyen 2 önemli nokta vardır.
–Evinizi Hızlı ve Değerinde Satabilmek için Gerekli Tadilatları Yaptırın
Evinizin hızlı ve değerinde satılması için yapılması gereken en önemli şeylerden biri, evin eksiklerinin giderilmesidir. Eğer olanağınız varsa tavan, yer ve duvarlardaki sorunlu bölgeler elden geçirilmeli, gözle görülür hatalar ve arızalı demirbaşlar düzelttirilmeli ve gerekli tadilatlar yaptırılmalıdır. Bu olanağınız yoksa bile en azından evinizi temizletip daha düzenli ve güzel görünmesini sağlayabilirsiniz.
Temiz, bakımlı ve hemen taşınılabilecek nitelikteki evler her zaman
daha hızlı satılmaya adaydırlar.
-Evinizin Konut Kredisi Kullanımına Uygunluk Şartlarını Taşıdığına Emin Olun.
Son yıllarda ev satın alımlarında konut kredisi kullanımı çok yaygınlaştığı için evinizin konut kredisi kullanımına uygunluğu hızlı ve değerinde satış yapabilmeniz için çok önemlidir. Temel olarak krediye uygun bir evin taşıması gereken özellikleri 6 madde olarak düzenledik:
– Eviniz kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusuna sahip olmalı,
Yapımı devam eden bir ev ise çoğu banka için ev, en az %80 oranında tamamlanmış olmalı,
-İnşaat sırasında projeye aykırı bir değişiklik yapılmamış olmalı,
-Evinizin tapu niteliği “mesken” olarak geçmeli ve bu şekilde kullanılmalı,
-Evinizde farkı hissedarlar varsa tüm hissedarlar hisselerini satacak olmalı,
-Satış yapılacak kişi anne, baba, kardeş ve kardeş çocukları olmamalı.
Pratik bir yolla, çalıştığınız bir banka ile görüşerek de evinizin krediye
uygunluğunu öğrenebilirsiniz.
Evinizin mümkün olduğunca kaliteli bir şekilde fotoğraf ve videolarını çekip ilan listeleme sitelerine koymalısınız. Bu konuda profesyonel bir fotoğrafçıdan destek almanız, ev ilanınızın daha çok potansiyel alıcı tarafından ilgilenilmesini sağlayacaktır.
Bu noktada www.lokasyonemlak.com emlak ilan sitemize ücretsiz bir şekilde listeleyebilirsiniz,
Bu ilan listelemesini yaparken dikkat etmeniz gereken belli başlı noktalar şunlardır:
-Daireyi ve ona ait bölümleri net ve geniş açılı bir şekilde gösteren profesyonel fotoğraflar kullanılmalıdır. İlanda daireyi öne çıkaran kısımların (manzara, ankastre mutfak, özel tasarım çalışmalar vb.) ayrıntılı fotoğrafları yer almalıdır. Fotoğraflar dairenin ışık aldığı bir zamanda, doğru ışık ve açıda, içeride insan yokken ve ev temiz-düzenliyken çekilmelidir.
-İlana, daireye ait tanıtıcı bir video ve/veya 3D Sanal Tur eklenmesi çok faydalıdır.
-Doğru, ilgi çekici ve daire ile ilgili önemli bilgileri içeren bir ilan başlığı girilmelidir.
-Daire ile ilgili ilan sitesinin sorularına mümkün olduğunca en doğru yanıtlar verilmelidir.
-İlanın açıklama bölümü yani ilan metni anlaşılır olmalı ve dairenin öne çıkan özelliklerini tanıtıcı bir şekilde oluşturulmalıdır.
-Artık her ne kadar tüm satışlar online platformlar üzerinden gerçekleşse de evinizin dışarıdan görünecek bir yerine bir satılık ilanı koymanız, bölgede oturan potansiyel alıcıların dikkatini çekmesi adına önemlidir.
Evinizle ilgili daha ayrıntılı bilgi almak, fiyatla ilgili konuşmak ve evinizi görmek için sizden görüşme randevusu talep etmek gibi amaçlarla arayan alıcı adaylarının telefonlarını hemen o anda açamasanız bile onlara hızlı geri dönüş sağlamalısınız.
Evinizi görmek isteyenlere de ne kadar hızlı randevu verirseniz o kadar yararlı olacaktır. İlk 1-2 gün içinde evi gösteremediğiniz durumlarda alıcı adaylarının önceliği başka evlere kayabilecektir.
Ev göstermede teknolojinin sunduğu yeni imkanlardan da yararlanmalısınız. Profesyonel firmalardan hizmet alarak eviniz için 3D Sanal Tur Prodüksiyonu yaptırabilir, alıcı adaylarınızın evinizi uzaktan, sanal olarak gezmelerini sağlayabilirsiniz.
Evinizi satın almak isteyen bir alıcı adayıyla fiyat ve diğer konularda anlaştığınız durumda, tapu devir işlemine geçmeden önce, alıcı ile ödeme şeklini netleştirmeli ve aşağıdaki kontrolleri gerçekleştirmelisiniz.
Evinizi satın almak isteyen alıcıdan ödemenizi elden nakit ödeme, banka transferi ve bloke çekle ödeme olmak üzere 3 farklı yöntem ile alabilirsiniz.
En riskli yöntem olmasına rağmen halen birçok emlak satış işleminin ödemesi bu yöntemle gerçekleştirilmektedir. Eğer bu yöntemi kullanacaksanız ödeme sırasında yanınızda birinin daha olmasına ve parayı güvenli bir çanta ile taşımaya özen gösterin. Mümkünse paranın tapudan önce alınması ve bir para makinasında kontrol edilerek sayılması size verebileceğimiz diğer tavsiyeler arasındadır.
Gerek nakit ödemeye göre çok daha güvenli oluşu gerekse de pratik bir çözüm olmasından dolayı banka transferi yöntemi her geçen gün daha da yaygınlaşmaktadır. Tapuya gitmeden önce alıcının, hesabında yeterli bakiyeyi bulundurup günlük para transfer limitini arttırması gerekmektedir. Satıcı olarak tapu devri gerçekleşmeden banka transferini istemeyi unutmayın. İnternet bankacılığı veya bankadaki müşteri temsilcinizle doğru tutarın hesabınıza geçtiğine emin olduktan sonra işlemi onaylayabilirsiniz.
Alıcı için bir masrafı olsa da en güvenilir yöntem, bloke çek ile ödemenin gerçekleştirilmesidir. Tapu gününden önce, alıcı, bankasından tapu devrine istinaden gerekli tutarın karşılığı bir çek tahsis eder. Satıcı, tapu devri sırasında alıcıdan bu çeki alır ve tapu sonrası tutarı bankadan tahsil edebilir. Tapudan önce çekin verildiği banka şubesi telefonla aranarak veya mümkünse ziyaret edilerek çekin geçerli olup olmadığından emin olunmalıdır.
Alıcı ile ödeme şeklini netleştirirken satıcı olarak siz de aşağıdaki kontrolleri tamamlayın.
Ev satın alma işlemlerinde son aşama tapu devridir. Satın alımın resmi kaydı olan bu işlem, aynı zamanda ev ile ilgili hak ve sorumlulukların yeni malike devredildiğini gösterir. Yeni ev sahibi, bu devir ile satışı yapılan evin eski borçlarından da sorumlu hale gelebilir. Satın alınacak ev üzerinde ipotek veya haciz bulunabilir. Bu durumda önceden emsal olan hükümlere göre tapu devrinden sonra borçtan yeni ev sahibi sorumludur. Tapu devrinin gerçekleştiği tarihten itibaren satın alınan ev üzerinde ipotek veya haciz varsa ve bu durum bilinmiyorsa gelecekte evin yeni sahibi problem yaşayabilir.
Satın alınacak ev hakkında ipotek ve borç sorgulaması yapılmalıdır. Ev sahibi kişi, internet yoluyla ya da belediyelere ve tapu müdürlüklerine giderek ilgili belgeyi talep edebilmektedir. İnternetten sorgulama yapmak için ise e-devlet uygulamasına girmeniz yeterlidir. Tapu üzerindeki borç ve ipotek bilgisini üçüncü şahısların öğrenmesi mümkün değildir. Bu nedenle satın alım söz konusu ise ev sahibinden ilgili ev hakkında “borcu yoktur” ifadesi bulunan belgelerin talep edilmesi gerekmektedir. Emlak borcu bilgisini öğrenmek için e-devlet
uygulaması kullanılabileceği gibi bağlı olunan belediyelere de başvurulabilirsiniz.
Ev satış sürecinde evin vergi borcunun bulunmaması önemli bir konudur. Bu noktada geçmiş yıllardaki borçlarınızı kontrol etmeniz gerekir. Ayrıca evin satışının yapıldığı yıl için geçerli olan emlak vergisi de ödenmelidir; çünkü bu emlak vergisi borcu da alıcıya değil, satıcıya aittir. Bunun için rayiç bedel alınmaya gidilmeden önce emlak vergisi borcu sorgulaması yapılmasında fayda vardır.
Buna ek olarak, rayiç bedel ise evinizin bağlı bulunduğu belediyeden öğrenilebilecek bir değerdir. Belediye, kendi kıstasları üzerinden eve bir değer biçer ve evi bu değerden daha düşük bir fiyata satmak mümkün değildir. Satış bedelinin rayiç bedelden düşük gösterilmesi sonucunda devlet tarafından para cezası gibi yaptırımlar uygulanabilir.
Evinizin geçerli Zorunlu Deprem Sigortası olduğundan emin olmanız gerekmektedir. Zorunlu Deprem Sigortası olmadan evin abonelik işlemleri yapılamayacağı gibi tapuda satış işlemi de gerçekleştirilemez.
Tapu devir başvurusu yapmak için başvuru sahibinin (satıcı veya yasal vekili), evin bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne, aşağıda listelenen belgelerle gitmesi veya ALO 181 ya da e-randevu sistemi üzerinden tapu randevusunu alması gerekir. Tapu devir işlemleri başvurulan Tapu Müdürlüğü’nün yoğunluğuna bağlı olarak 1 ya da 2 günde tamamlanmaktadır.
-Alıcı ve satıcının kimliklerinin aslı ve birer adet fotokopisi
-Satıcı adına düzenlenmiş tapunun aslı ve bir adet fotokopisi
-Geçerliliği devam eden DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi
İlgili belediyeden alınmış gayrimenkulün emlak değerini yani rayiç bedeli gösteren belge (Belgenin işlemin yapıldığı yıla ait olması gerekir)
Başvuru sahibi, başvuru bölümündeki yetkili personele, gerekli belgeleri ibraz eder. Başvuru masasındaki görevli personel başvuruyla ilgili olarak TAKBİS’den taşınmazla ilgili bilgileri kontrol eder. İşlemin yapılmasını engelleyici bir durum ya da evrak eksikliği yoksa, başvuru belgesini iki suret hazırlayarak, talep sahibinin cep telefonu numarasını ve imzasını almak suretiyle başvurusunu kaydeder. Başvuru belgesinin bir sureti başvuru sahibine verilir. Eksik evrak ya da işlemin yapılmasına engel bir kısıtlama bulunması halinde işleme başlanılmayıp, başvuru belgesine eksiklikler/engeller yazılır. Bu durumda eksikliklerin giderilmesi hususu başvuru sahibine bildirilir.
İşlem aşamaları SMS yolu ile başvuru sahibine bildirilir. SMS bilgilendirme hizmeti ile başvuru sahibine; işleme başlama, harç bilgisi, akit randevusunun verilmesi süreçleri ve varsa eksik evraka ilişkin bildirimler iletilmektedir. Ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) web sitesi üzerinden de işlem aşamalarını sorgulayabilirsiniz.
İşlemin hazırlanmasının ardından, işlem sahibine tapu harçlarını ve döner sermaye hizmet bedelini ilgili banka şubesine ödeyebileceğine ilişkin SMS gönderilir. Bu aşamada tapu müdürlüğünden makbuz alınmaksızın başvuru numarası ile tapu harçları ve döner sermaye ücretleri yatırılarak, bildirilen saatte tapu müdürlüğünde imzaya hazır olunur.
Randevu saatine 15 dakika kala, artık hem alıcının hem de satıcının, başvuru yapılan Tapu ve Kadastro Müdürlüğü binasında hazır
Öncelikle “Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi” hesaplamanızı yapmalısınız. Mevcut yasa gereğince evinizi, satın alma tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satmanız ve istisna tutarı üzerinde bir kâr elde etmeniz durumunda Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisinin kapsamına girersiniz ve bir sonraki yıl bu kazancınız için de beyanname vermeniz gerekir. Bu vergi alım ve satım tarihleri arasındaki enflasyona göre satışın yapıldığı yılın vergi dilimine göre hesaplanır ve Mart ve Temmuz ayında 2 eşit taksit halinde ödenir.
bulunması gerekir. Sonrasında tapu kayıtlarının imzalanması için akit odasına geçilir. En son aşamada müdürün imzası ile devir işlemi gerçekleşir ve tapu belgesi alıcıya teslim edilir.
Tapu işlemleri için yapılması gereken 2 ödeme vardır. Bunlardan ilki tapu harcı (tapu masrafı) diğeri ise döner sermaye hizmet bedelidir.
Tapu harcı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.) tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanan bir harçtır. Tapu harcı bedeli, “aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça” alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2’si oranında tahsil edilir.
Tapu harcına ek olarak İstanbul’da 2021 yılı için 428,125 TL döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir. Bu bedel sabit bir tutar olup taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece genel usul olarak alıcı tarafından ödenir. Bu tutar Tapu Müdürlüğü’nün bulunduğu şehre göre değişebilmektedir.
Tapu devir işlemi bittikten sonra satıcı olarak yapmanız gerekenler şunlardır:
-Ev satışından sonra verdiğiniz tüm satış ilanlarını kaldırın.
-Eve ait aboneliklerinizin iptali için başvuruda bulunun.
-İkametgâhınızı yeni adresinize taşıyın.
-Belediyeye satış yapıldığını bildirin.
Evinizi bir emlak danışmanı aracılığı ile satmaya karar vermeniz durumunda, yukarıda saydığımız pek çok iş adımını, emlak danışmanı sizin adınıza yapacağını söyleyecektir.
Burada en önemli konu, işini doğru şekilde yapan ve sizin de birlikte rahat çalışabileceğiniz bir emlak danışmanı seçebilmenizdir. Birlikte çalışacağınız emlak danışmanını seçerken dikkat etmeniz gereken noktalar şunlardır:
Emlak danışmanının çalıştığı şirketin, bulunduğu ilin Ticaret İl Müdürlüğü’nden alınmış, “Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi” olmalıdır, bunu sorgulayın.
Emlak danışmanı, “Seviye 5 Sorumlu Emlak Danışmanı” veya “Seviye 4 Emlak Danışmanı” Mesleki Yeterlilik Belgesi (MYK) almış olmalıdır, bunu sorun.
Emlak danışmanının evinizin bulunduğu bölgede uzmanlaşmış olup olmadığına bakın.
Evinizin satış fiyatının belirlenmesinde, emlak danışmanının, değerlemeyi ne kadar profesyonelce yaptığını gözlemleyin.
Emlak danışmanının hangi ilan listeleme sitelerine üye olduğunu ve ilanınızı nerelerde yayımlayacağını öğrenin.
Emlak danışmanının pazarlamaya bütçe ve zaman ayırıp ayırmayacağını, dijital pazarlama ve sosyal medya pazarlaması (facebook, twitter, instagram vb.) konusunda profesyonel bir ekibe sahip olup olmadığını sorun.
Emlak danışmanı, ilan başlıkları ve metinlerini, ilan listeleme sitelerine doğru şekilde ve zamanında giriyor mu? Buraya yükleyeceği fotoğrafları profesyonel ekipmanlarla, uzman bir ekibe mi çektirecek; yoksa cep telefonu ile kendisi mi çekip koyacak? Evinizi tanıtan bir video koyacak mı? 3D Sanal Tur Prodüksiyonu yaptıracak mı? Bu soruların cevaplarını da emlak danışmanının halihazırda koyduğu ilanları inceleyerek öğrenebilirsiniz.
Evinize, “satılık brandası” asılması gibi çalışmalar yapacak mı, sorup öğrenebilirsiniz.
Emlak danışmanının alıcılara hızlı dönmesi, evinizi onlara hızlı göstermesi çok önemlidir. Bu süreçte size olan dönüş hızından ve halihazırda ilan sitelerinde yer alan farklı ilanlarına dönüş hızından bunu anlayabilirsiniz.
Evin satışı için bir müşteri ile anlaşılması durumunda tapu işlemlerini kimin, nasıl takip edeceğini emlak danışmanı ile muhakkak tartışın; emlak danışmanının tapu işlemlerine hakim olup olmadığını sorgulayın. Herhangi bir yasal ihtiyaç durumunda avukat desteği sağlayıp sağlayamayacağını sorun.
Bu şekilde birkaç emlak danışmanı ile görüşüp içlerinden bu sorularınıza olumlu ve yeterli cevaplar veren biriyle bir yetkilendirme sözleşmesi imzalayarak evinizin satışına aracılık etmesi için o kişiyi 3 aylığına resmen görevlendirebilirsiniz.
2018’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik esaslarınca, bir emlak danışmanının satıcı ve alıcıdan alabileceği toplam komisyon bedeli, evin satış bedelinin %4’ünden fazla olamaz. Buna KDV dahil değildir. Kural olmamakla beraber genellikle bu komisyon, satıcı ve alıcı tarafından %2-%2 şeklinde eşit olarak ödenir.
Pazarlama
Evinizi doğrudan kendiniz satmayı tercih etmiyorsanız ve de doğru bir emlak danışmanı seçmek için de yeterince zamanınız yoksa üçüncü bir yol olarak size Lokasyon Gayrimenkul.com gibi profesyonel bir emlak danışmanlığı şirketi ile evinizin pazarlanmasını gerçekleştirmenizi tavsiye ediyoruz. Lokasyon Gayrimenkul.com , “Türkiye’nin aynı zamanda Lokasyon Emlak.com ismiyle emlak ilan sitesine sahip tek emlak Şirketi”dir ve “ Evinizi Bir Emlak Danışmanı ile Satma” bölümünde yer alan tüm dikkat edilmesi gereken noktalarda, bu hizmetleri her zaman en üst seviyede, aynı standartlarda ve hızlı bir şekilde sunacağını, “Lokasyon Gayrimenkul Yetkilendirme Sözleşmesi” kapsamında da garanti altına alır.
-Profesyonel fotoğraf çekimi
-Tercih ettiğiniz iletişim kanalları mobil uygulama, telefon,
-Oluşturulan pazarlama planı kapsamında Instagram, Facebook
-Satılık evlerin emlaksat.com yerli ve yabancı alıcı müşteri
-Etkin teklif ve pazarlık süreci yönetimi
-Whatsapp ve/veya email üzerinden etkili iletişim
gibi dijital platformlardan reklamlar verilmesi
portföyüne duyurulması
Çok özetle, lokasyongayrimenkul.com olarak, “standardize edilmiş premium bir hizmeti, sabit ve ekonomik bir fiyat” ile sunuyoruz. Sizler de evinizi bu yöntemle hızlı, kolay ve güvenilir bir yoldan satmak için Lokasyon Gayrimenkul Uzman Ekibi ile hemen iletişime geçebilirsiniz.
Haftanın her günü 0850 215 80 80 numaralı telefonumuzdan bizi arayabilir, sitemiz üzerinden Whatsapp mesajı bırakabilir ya da bilgi@lokasyongayrimenkul.com adresimize e-posta gönderebilirsiniz. Dilerseniz de www.lokasyongayrimenkul.com sitemizdeki formu doldurmanız halinde, biz sizi arayabiliriz.
Diğer Markalarımız
lokasyongayrimenkul.com'da yer alan kullanıcıların oluşturduğu tüm içerik, görüş ve bilgilerin doğruluğu, eksiksiz ve değişmez olduğu, yayınlanması ile ilgili yasal yükümlülükler içeriği oluşturan kullanıcıya aittir.
Bu içeriğin, görüş ve bilgilerin yanlışlık, eksiklik veya yasalarla düzenlenmiş kurallara aykırılığından lokasyonemlak.com hiçbir şekilde sorumlu değildir. Sorularınız için ilan sahibi ile irtibata geçebilirsiniz.
Çeviri